Інвестиції в будівництво



Сьогодні існує маса способів розміщення накопиченого капіталу: від найпростіших – покупки дорогоцінних металів і відкриття депозитних рахунків, до найризикованіших – ігри на валютних і фондових біржах. Всі вони мають свої переваги і недоліки, особливо в нинішніх кризових умовах. Але інвестиції в будівництво житла, всупереч часу і модним тенденціям, вже давно вважаються найнадійнішим капіталовкладенням на досить тривалий термін. Чи так це? І на що повинні звертати увагу потенційні інвестори в будівництво? Подальший матеріал дасть відповіді на ці запитання.

Існує багато об’єктів будівництва, які вимагають для своєї реалізації значних капіталовкладень. Серед них можна виділити:

  • житло;
  • комерційну нерухомість;
  • готельні та розважальні комплекси;
  • котеджні селища;
  • промислові об’єкти.

Відразу відзначимо, що всі вищевказані об’єкти, крім житла, вимагають більш істотних капіталовкладень, ніж може бути в розпорядженні у середньостатистичного потенційного інвестора. Саме тому ми будемо вести мову про інвестиції в житлове будівництво в загальному плані.

Фахівці стверджують, що інвестиції власників малих капіталів, як правило, розміщуються в житловому секторі будівництва. Такі тенденції спостерігаються внаслідок відносно низькій вартості подібних об’єктів в порівнянні з об’єктами комерційного або промислового сектора.

Починаючи серйозну розмова про інвестування в будівництво, не можна не торкнутися недоліків і переваг цього виду вкладення капіталу.

Переваги та недоліки інвестицій в будівництво житла


Першою і найраціональнішою перевагою будівництва житла, принаймні перед його покупкою, фахівці вважають істотну різницю в ціні. Так, вартість вже побудованого житла буде істотно вище, оскільки вона залежить не тільки від вартості робіт, матеріалів, але і від інших факторів, таких як інфраструктура, вік будови, стан інженерних систем, розташування тощо. Таким чином, вкладення в будівництво будуть куди меншими, ніж покупка вже готової квартири. А оскільки обсяг інвестицій менший, то показник повернення – більший, що дає привід говорити про більш прийнятний прибуток. Але варто пам’ятати і про ризики, які можуть чекати інвестора, а також терміни та ліквідність, адже будівельні інвестиції окупаються зовсім нешвидко.

До всього, професійні інвестори виділяють також ряд переваг, які сприяють тому, що інвестиційно-будівельна діяльність приносить свої плоди. Серед них зазначається:

  • Висока рентабельність інвестицій.
  • Гарантія повернення вкладень, за умови відсутності впливу нездоланних сил.
  • Надійність розміщення капіталу.
  • Велика кількість пропозицій для диверсифікації, в рамках одного фінансового інструменту.

Як правило, високий відсоток рентабельності більшості подібних проектів забезпечується навіть в тому випадку, якщо доведеться продавати вже готовий збудований об’єкт за ціною нижче середньоринкової – і тоді повернення вкладеного капіталу практично гарантоване. Надійність даного інструменту завжди буде першим пунктом обґрунтування вкладень в будівельні проекти, ризики яких куди менше, ніж гра на біржі або передача в довірче управління.

Незважаючи на все вищесказане, багато інвесторів відзначають цілком очевидні недоліки, які супроводжують залученню інвестицій в будівництво. Першим з них буде залежність від людського чинника. Безумовно, результат будівництва прямо залежить від якості будівництва. При цьому помилки будівельників зустрічаються на кожному кроці, що може стати критичним фактором для ліквідності інвестиційного проекту.

Не менш частою проблемою, інвестори відзначають збільшення термінів будівництва, що прямо впливає на збільшення ризиків. Затримки в будівельних роботах неминуче призводять до підвищення значущості людського чинника, частішає можливість аварій, нещасних випадків, прострочень тощо. Підраховано, що тиждень прострочення цілком реально зменшує дохід від інвестиції в будівництво житла на 0,01%.

Крім усього цього, відзначається висока конкуренція серед забудовників, що безпосередньо знижує ринкову вартість в майбутньому готового інвестиційного проекту. І якщо з іншими проблемами можна якось впоратися, то реальних і легальних інструментів впливу на конкурентів просто не існує.

Способи капіталовкладення в будівництво житла


Багатьох потенційних інвесторів, які твердо вирішили додати в свій інвестиційний портфель ще й інвестування в будівництво, цікавлять схеми такого капіталовкладення. Розглянемо найпопулярніші з них.

Пайове будівництво

Перший спосіб, за допомогою якого можна вкласти гроші в будівництво квартири – це пайове будівництво. Суть даного способу полягає в здійсненні капіталовкладень групою інвесторів. При цьому вони стають «пайовиками» і вкладають суму в середньому на 30-40% меншу, ніж вартість готового житла. Такі інвестиції скріплює договір інвестування будівництва, що підписується як інвесторами, так і другою стороною – забудовником.

Звернемо увагу, що можливість викупу частки в пайовому будівництві існує на будь-яких його стадіях, але чим ближче до кінця – тим дорожче частка. Це досить непоганий метод інвестування, але він пов’язаний з цілою низкою ризиків. До найбільш частих з них відносяться:

  • обман пайовиків забудовниками – частки продаються по кілька разів;
  • банкрутство забудовника, що неминуче призведе до зупинки будівництва.

Житлові накопичувальні кооперативи

Житлові накопичувальні кооперативи почали з’являтися близько 10 років тому. Участь в них відбувається на правах членства. Між кооперативом і його членом укладається договір, на підставі якого член зобов’язується вносити пайові внески.

Кооператив акумулює внески своїх членів, після чого вкладає їх в будівництво житлових приміщень, в тому числі багатоквартирних будинків. Такий кооператив може грати роль, як забудовника, так і учасника пайового будівництва. Ризики ідентичні з пайовим будівництвом.

Фонд фінансування будівництва

Участь в фондах фінансування будівництва не менш популярне, ніж вищевказані методи інвестування. По суті, такий фонд є посередником між інвестором і забудовником. Він, перш за все, захищає права інвестора, контролюючи витрату коштів, процес побудови, юридичний супровід тощо. ФФБ наділений правом розірвання відносин із забудовником, в разі порушення умов.

Документальне закріплення інвестування відбувається шляхом укладення між ФФБ і інвестором договору, який прописує всі ризики, умови і форс-мажори. Участь в такому фонді можливо лише з самого першого етапу будівництва. Фахівці відзначають високу надійність такого способу інвестування.

Інвестиційний проект будівництва – обґрунтування


Кожен інвестор, незважаючи на високу надійність такого способу капіталовкладення, як інвестиції в будівництво, зобов’язаний розраховувати всі ризики. Найважливішим моментом в таких розрахунках, є обґрунтування вкладених коштів, основним аспектом якого стає ретельне вивчення інвестиційного проекту будівництва.

Інвестиційний проект будівництва являє собою комплекс документів, які обґрунтовують економічну доцільність інвестування і фіксують терміни, витрати і обсяги будівництва. У нього входить:

  • саме обґрунтування;
  • бізнес план;
  • проектна документація.

Детальніше зупинимося на обґрунтуванні.

Обґрунтування інвестицій в будівництво розробляється задовго до самої проектної документації. Його розробкою займається замовник будівництва, який акумулює кошти і залучає інвестиції. Такі обґрунтування обов’язково повинні містити:

  • Цілі інвестування.
  • Економічний і соціальний ефект інвестування.
  • Обґрунтування вибору місця будівництва.
  • Основні будівельні рішення.
  • Терміни та черговість проведення робіт.
  • Оцінку впливу будівництва на середу.
  • Оцінку ефективності інвестицій тощо.

Завершує цей документ – висновок, який вказує на основні фінансові показники доцільності і ефективності об’єкта інвестування, а також рекомендації з проектування та будівництва. Це допоможе забезпечити отримання своєчасного і максимального прибутку інвестору даного заходу. Чи варто говорити про необхідність максимально ретельного вивчення даного документа перед прийняттям рішення про капіталовкладення?

На підставі всього вищесказаного можна зробити чіткий і твердий висновок щодо надійності такого непростого інструменту інвестування, як будівництво житла. Безумовно, подібно будь-якому іншому методу, будівництво пов’язане з певною часткою ризиків, однак і отримання високих дивідендів тут цілком реальне, що й обумовлює високу популярність цього методу вкладення капіталу у потенційних і діючих інвесторів. Якщо ж ви хочете знизити ризики, то можна розглянути інвестування в нерухомість, яка вже побудована і готова до експлуатації.